Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости: квартиры, земельного участка

Постановление Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 (далее — Постановление) разъясняет спорные моменты, возникающие при оспаривании итогов кадастровой оценки.

Также стоит учесть, что с 15 сентября 2015 года начал действовать Кодекс административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ). В связи с этим данную категорию дел суды рассматривают по новым правилам.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости могут граждане и юридические лица, которые являются собственниками, постоянными либо пожизненными пользователями. Оспорить цену по кадастру могут и иные субъекты, если их права затронуты в результате кадастровой оценки (п. 6 Постановления).

Заинтересованным лицом в случае подачи административного иска, чтобы оспорить цену по кадастру земельного участка или иной недвижимости в связи с недостоверными данными, повлиявшими на оценку, считается орган, который отвечает за государственную кадастровую оценку. Также к участию в деле привлекают учреждение, которое в случае удовлетворения требований будет исправлять допущенные технические ошибки.

Как оспорить стоимость по кадастру объекта недвижимости, если проходит судебный процесс по оспариванию действий (бездействия) комиссии, которой пересматривается цена? В этом случае заинтересованными лицами считают саму Комиссию, а также образовавший ее орган. Также суд правомочен привлечь к процессу:

• иных лиц, действия которых оспариваются;
• субъектов, заинтересованных в рассмотрении вышеуказанных административных исков.

Факт

Действующими правилами установлено, что государственная оценка недвижимых объектов должна проводиться не реже чем через пять лет. Следовательно, оспорить стоимость по кадастру квартиры через судебное учреждение можно в течение пяти лет с момента утверждения итогов оценки. Если же в пределах этого периода произведена переоценка объекта, то начинается новый срок.

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры

Указанные выше субъекты правомочны оспорить кадастровую стоимость квартиры:

• путем представления заявления в Комиссию;
• посредством направления в судебное подразделение административного иска.

При этом юридические лица сначала обязательно оспаривают оценку в соответствующей Комиссии. Если итог их не устраивает, то можно подать жалобу в суд. Физическим лицам предоставлена большая свобода, они правомочны выбирать, куда обращаться, если ими ставится под сомнение цена квартиры после оценки.

Как оспорить стоимость по кадастру квартиры? Раньше подобные судебные дела рассматривали исключительно в порядке, установленном Гражданско-процессуальным кодексом РФ. С 15 сентября 2015 года действуют новые правила, определенные КАС РФ.

Административный истец правомочен предъявить следующие требования (п. 2 Постановления):

• об установлении по отношению к недвижимому объекту его рыночной цены;
• об изменении итогов кадастровой оценки из-за выявления недостоверных данных об объекте, которые использовали при его оценке;
• об оспаривании решений (действий, бездействия) Комиссии.

Оспаривание стоимости квартиры происходит в суде, обслуживающем место расположения госоргана или заказчика работ, который утвердил результаты кадастровой оценки. Заявление рассматривают не более двух месяцев, после поступления в суд.

Факт

При этом стоит знать, что заявление, в котором ставится под сомнение стоимость по кадастру недвижимости, не рассматривается вместе с другими требованиями. Например, требования о возврате налоговых отчислений, арендных платежей и т.д. становятся предметом другого судебного процесса.

Пошаговая инструкция при обращении в комиссию

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой цене квартиры действуют на базе Росреестра. Жалобы, поступившие от граждан, рассматриваются в течение месяца после приема всех документов.

Шаг 1 Определение оснований для перерасчета

Владельцу жилья нужно получить данные кадастра одним из способов:

1. Сделать запрос через МФЦ.
2. Оформить заявку через Госуслуги.
3. Запросить выписку на сайте Росреестра.

Факт

Выписка из Росреестра для граждан облагается госпошлиной в размере 300 рублей.

Шаг 2 Обращение к независимому эксперту

Прежде чем обращаться к оценщику, стоит предварительно проанализировать цену аналогичных по метражу, району, этажности квартир с помощью порталов по продаже квартир. Значительное несоответствие цен предполагает услугу эксперта.

Важно

Независимый оценщик должен иметь соответствующее удостоверение и фигурировать в РСО (Российский союз оценщиков).

При подтверждении завышенного размера по реестру эксперт составляет акт оценки, который послужит основанием для обращения в комиссию.

Шаг 3 Подача документов

Для процедуры по уменьшению налога важно предоставить:

1. Выписку из ЕГРН.
2. Свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ.
3. Акт независимой экспертизы.
4. Удостоверение личности.
5. Заявление установленного образца для оспаривания реестровых данных.

Важно

Подача заявлений должна осуществляться не позднее следующей переоценки кадастровой стоимости.

Шаг 4 Рассмотрение заявки

Пакет документации принимается при наличии всех документов, весомой разницы между вышеупомянутыми стоимостями и соблюдением сроков подачи. На принятие решения отводится 30 дней.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Предполагается, что эта стоимость должна быть максимально приближенной к рыночным показателям.

На практике цена объекта зачастую сильно завышена, обосновано это следующими причинами:

• на основании данных о рыночной цене в связи с экономической ситуацией в регионе;
• оценка по усредненным показателям без учета индивидуальных особенностей земли и наличия характеристик, которые ведут к уменьшению ее цены относительно аналогичных объектов в том же районе;
• неверные данные в кадастр. паспорте, указание иной площади земли или неправильно прописанное целевое назначение, что влечет ошибки в расчетах;
• ошибки технического характера в связи со сбоями в системе.

Наличие таких причин дает основание оспорить кадастровую стоимость земельного участка. Для этого нужно обратиться:

• в Кадастровую палату в составе специальной комиссии;
• в судебные органы.

Оспаривание цены происходит согласно ст.24.1 ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».

Факт

Переоценка может осуществляться в объеме не более 30% от изначально принятого значения.

Подать заявление на переоценку возможно в случаях:

• смены целевого назначения земли в результате принятия соответствующего распоряжения органами государственной или муниципальной власти;
• при стихийном бедствии, если это повлияло на форму и плодородность почвы, возможность возведения строений на территории;
• увеличения цены для получения завышенного дохода в соответствующие бюджеты;
• изменения разрешенного использования, допускается после внесения сведений в госреестр недвижимости.

Важно

Уменьшение стоимости возможно при предоставлении подтверждений о завышении предыдущей оценки.

Для внесения изменений в кадастровую стоимость необходимо:

1. Заполнить заявление лично или через уполномоченного представителя и собрать документы.
2. Передать лично в Кадастровую палату либо отправить заказным письмом, или предоставить в ближайшее МФЦ.
3. Дождаться решения вопроса в срок до 30 дней.
4. Внести изменения в кадастр при обращении в Росреестр с подтверждением и пакетом документов.

Важно

Подать заявление можно в течение 6 месяцев с момента, когда наступили события, которые послужили основаниями для проведения повторной оценки.

Вы можете узнать как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, самостоятельно обратившись в МФЦ для получения юридической консультации по порядку подготовки документации либо у юриста.

К заявлению необходимо приложить следующие официальные документы:

• подтверждение личности владельца участка;
• кадастр. паспорт;
• подтверждение неверного проведения расчета;
• заключение независимого эксперта;
• квитанция об оплате госпошлины;
• выписка из ЕГРН о земле.

Процедура внесения изменений относительно цены участка достаточно простая. Достаточно обратиться в уполномоченный орган власти. Однако по результату изменения коснуться не более чем на 30% от первоначальной оценки земли.

Предполагается, что эта стоимость должна быть максимально приближенной к рыночным показателям.

На практике цена объекта зачастую сильно завышена, обосновано это следующими причинами:

• на основании данных о рыночной цене в связи с экономической ситуацией в регионе;
• оценка по усредненным показателям без учета индивидуальных особенностей земли и наличия характеристик, которые ведут к уменьшению ее цены относительно аналогичных объектов в том же районе;
• неверные данные в кадастр. паспорте, указание иной площади земли или неправильно прописанное целевое назначение, что влечет ошибки в расчетах;
• ошибки технического характера в связи со сбоями в системе.

Наличие таких причин дает основание оспорить кадастровую стоимость земельного участка. Для этого нужно обратиться:

• в Кадастровую палату в составе специальной комиссии;
• в судебные органы.

Оспаривание цены происходит согласно ст.24.1 ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ».

Факт

Переоценка может осуществляться в объеме не более 30% от изначально принятого значения.

Подать заявление на переоценку возможно в случаях:

• смены целевого назначения земли в результате принятия соответствующего распоряжения органами государственной или муниципальной власти;
• при стихийном бедствии, если это повлияло на форму и плодородность почвы, возможность возведения строений на территории;
• увеличения цены для получения завышенного дохода в соответствующие бюджеты;
• изменения разрешенного использования, допускается после внесения сведений в госреестр недвижимости.

Важно

Уменьшение стоимости возможно при предоставлении подтверждений о завышении предыдущей оценки.

Для внесения изменений в кадастровую стоимость необходимо:

1. Заполнить заявление лично или через уполномоченного представителя и собрать документы.
2. Передать лично в Кадастровую палату либо отправить заказным письмом, или предоставить в ближайшее МФЦ.
3. Дождаться решения вопроса в срок до 30 дней.
4. Внести изменения в кадастр при обращении в Росреестр с подтверждением и пакетом документов.

Важно

Подать заявление можно в течение 6 месяцев с момента, когда наступили события, которые послужили основаниями для проведения повторной оценки.

Вы можете узнать как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, самостоятельно обратившись в МФЦ для получения юридической консультации по порядку подготовки документации либо у юриста.

К заявлению необходимо приложить следующие официальные документы:

• подтверждение личности владельца участка;
• кадастр. паспорт;
• подтверждение неверного проведения расчета;
• заключение независимого эксперта;
• квитанция об оплате госпошлины;
• выписка из ЕГРН о земле.

Процедура внесения изменений относительно цены участка достаточно простая. Достаточно обратиться в уполномоченный орган власти. Однако по результату изменения коснуться не более чем на 30% от первоначальной оценки земли.

Как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Если дольщик решил оспорить кадастровую цену, то его заявление рассматривают даже в том случае, если другие дольщики возражают против этого. Оценка по кадастру недвижимого объекта пересматривается в целом при составлении заявления о пересмотре в МФЦ. Иные дольщики правомочны участвовать в процессе, подавать возражения на исковые требования. Однако подобные возражения не признаются основанием для отказа в удовлетворении иска.

Административный истец доказывает обстоятельства, на которые он сослался (п. 19 Постановления). Как правило, для пересмотра результатов кадастровой оценки он должен представить заключение независимой экспертизы. Это может послужить основанием пересмотра определенной ранее кадастровой цены недвижимости.

В данном случае административному истцу важно доказать, что цена по кадастру объекта не соответствует рыночной цене. Спорящие стороны правомочны подписать договор примирения. В него обязательно включаются условия перемирия и пункты о распределении судебных издержек. Примирение должно основываться на имеющихся в деле доказательствах (п. 19 Постановления).

При исследовании отчета об оценке суд проверяет, соответствует ли он требованиям законодательства об оценочной деятельности. Главное внимание при этом уделяется эксперту, которым определялась кадастровая цена. В частности, если в отношении оценщика отсутствуют данные об обязательном страховании его деятельности, то сделанное им заключение не признается допустимым доказательством (п. 20 Постановления). Эксперт, оценивавший недвижимость, может быть вызван в качестве свидетеля (п. 22 Постановления).

Факт

Для оказания технической помощи суду (дача консультаций, пояснений и т.п.) допускается привлечение независимого специалиста. Им не может быть член Комиссии или лицо, независимое от вовлеченных в дело субъектов (п.21 Постановления).

Резолютивная составляющая судебного решения должна иметь указание на величину кадастровой цены недвижимости, установленной судом. Если истец отказался от собственных требований, либо суд отказал в их удовлетворении, то это препятствует повторному обращению в судебные инстанции. Оспорить цену недвижимости через МФЦ или суд можно будет лишь после последующей процедуры оценки. Определенная судом кадастровая стоимость недвижимости используется при начислении обязательных платежей в соответствующем периоде.

Обращаясь в суд, административный истец оплачивает госпошлину за каждый объект недвижимости отдельно. Если его требования суд удовлетворил, то сумму пошлины взыскивают с учреждения, которым утверждена кадастровая цена. Когда исковые требования заинтересованными субъектами не оспариваются, издержки на госпошлину возлагаются на истца. Подобный подход продиктован тем, что судебное решение не может приниматься против заинтересованных лиц.

Конечно, в этом есть толика несправедливости. Истец направлялся в суд из-за того, что государственное учреждение неверно провело оценку. Государственный орган требования истца не оспорил, так что госпошлину с него взыскать невозможно. Если же оспорить стоимость по кадастру решено в связи с допущенной технической или кадастровой ошибкой, то издержки на пошлину взыскивают с учреждения, которое проводило оценку.